Faillissement en vastgoed

De (schijn)zekerheid van een bankgarantie!

Bij een vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder maakt de verhuurder in de meeste gevallen aanspraak op een schadevergoeding ter hoogte van de resterende huurtermijnen. Dit gaat echter niet (meer) op bij een faillissement van de huurder. Inmiddels is in de rechtspraak uitgemaakt dat de opzegging door de curator op grond van de Faillissementswet een regelmatige wijze is van beëindiging van de huurovereenkomst, die niet tot een schadevergoeding verplicht. Nu daarmee de grondslag voor een schadevergoeding vervalt, komt de verhuurder voor de resterende huurpenningen ook geen beroep toe op de bankgarantie. Welke zekerheid biedt een bankgarantie nog?

Een regelmatige wijze van opzegging brengt met zich mee dat er geen verplichting bestaat tot het vergoeden van de schade. Voor de verhuurder betekent dit dat er geen beroep kan worden gedaan op de bankgarantie voor de resterende huurtermijnen. De bankgarantie kan in dat geval uitsluitend worden ingeroepen voor (eventueel) onbetaald gebleven huurpenningen, de huurtermijnen tot de beëindiging van de huurovereenkomst, de kosten van de ontruiming en de kosten van de oplevering,.

Bij het intreden van een faillissement heeft een verhuurder vaak meerdere vorderingen op de huurder, namelijk de verschuldigde huurtermijnen tot aan datum faillissement, huurtermijnen na datum faillissement, de kosten voor de oplevering en de kosten voor de ontruiming. Aangezien een gedeelte van de vordering een boedelschuld betreft en een gedeelte van de vordering een concurrente schuld betreft, is het van belang om te weten op welke wijze de bankgarantie in mindering dient te strekken op de verschillende vorderingen. Als verhuurder heb je er belang bij dat de bankgarantie eerst in mindering strekt op de concurrente vordering en vervolgens pas op de boedelschuld. De verhuurder kan dit eenvoudig bewerkstelligen door in de huurovereenkomst (en de bankgarantie) op te nemen dat bij betaling onder de bankgarantie de verhuurder gerechtigd is aan te wijzen op welke vordering(en) de betaling in mindering dient te strekken.

Tenslotte is het nog van belang voor een verhuurder op welke wijze de huurovereenkomst eindigt bij een faillissement van de huurder. In geval van een faillissement van de huurder kan de huurovereenkomst op drie verschillende manieren beëindigd worden. Allereerst kan de huurovereenkomst op grond van de faillissementswet worden opgezegd door de curator. Ten tweede kan de huurovereenkomst door de verhuurder zelf worden opgezegd. Een laatste mogelijkheid is dat de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst overgaat.

Indien een beëindiging kan worden afgewacht, dan doet u er als verhuurder verstandig aan om de huurovereenkomst door de curator te laten opzeggen. In dat geval worden de huurtermijnen tot aan de beëindiging, de kosten van de ontruiming en de kosten van de oplevering als boedelschuld aangemerkt. Mocht de verhuurder ervoor kiezen de huurovereenkomst zelf op te zeggen, dan worden alleen de huurtermijnen vanaf datum faillissement tot aan de beëindiging als boedelschuld aangemerkt en zullen de kosten van de ontruiming en de kosten van de oplevering als concurrentie schuld worden aangemerkt. De kans op een uitkering is in dat geval zeer minimaal. Het kan voor de verhuurder dan ook de moeite waard zijn om de opzegging van de curator af te wachten.

Als derde mogelijkheid zou de verhuurder nog de ontbinding van de huurovereenkomst kunnen inroepen. Bij de ontbinding van de overeenkomst maakt de verhuurder aanspraak op een schadevergoeding ter hoogte van de resterende huurpenningen. In geval van onroerende zaken bepaalt de wet echter dat de ontbinding van een onroerende zaak op grond van wanprestatie van de huurder slechts door de rechter kan geschieden. Wegens tijdgebrek zal het in geval van een faillissement waarschijnlijk niet meer lukken om de overeenkomst te laten ontbinden door de rechter. Een ontbinding wegens wanprestatie lijkt praktisch dan ook niet haalbaar. In de literatuur bestaat wel nog discussie of een contractuele ontbindingsgrond mogelijk is toegestaan. Enkele auteurs zijn van mening dat voor de verhuur van kantoorruimte het is toegestaan om (vooraf) een ontbindingsrecht in geval van faillissement in de huurovereenkomst op te nemen. In dat geval wordt er niet ontbonden wegens wanprestatie, maar door het intreden van de contractuele grond, namelijk het faillissement. Ons hoogste rechtscollege heeft zich hierover nog niet uitgelaten.

Een verhuurder doet er dan ook verstandig aan om bij een faillissement van de huurder een zorgvuldige afweging te maken terzake de wijze van beëindiging van de huurovereenkomst. Heeft u vragen over dit artikel of wilt u uw huurovereenkomst laten controleren, schroom dan niet om contact met ons op te nemen.

mm
Rob Beks
r.beks@beksadvocaten.nl Over ons