Opzegging huurcontract vanwege corona’overmacht’?

Een cliënt confronteerde ons onlangs met de volgende huurkwestie.

De betreffende cliënt is eigenaar van een pand waarin een klein restaurant is gevestigd. De cliënt heeft geen bemoeienis met het restaurant en is verhuurder van het pand.

Het restaurant is ruim een jaar geleden van start gegaan en heeft daarbij een huurcontract voor 5 jaar afgesloten. In het afgelopen jaar heeft de restauranthouder/huurder al meerdere keren gevraagd om huuruitstel. De verwachte klandizie blijkt, zoals de restauranthouder aangeeft, niet op het niveau te zijn van de verwachtingen in het bedrijfsplan. De verhuurder heeft hieraan uiteindelijk meegewerkt. Zijn opvatting is dat het beter is om één of enkele maanden huur op te schorten als daardoor de huurder een grotere levensvatbaarheid krijgt.

Bij de invoering van de ‘lock down’, tijdens de coronacrisis, meldt de huurder zich al snel bij de verhuurder. Het verzoek is om de huur tijdens de lock down situatie volledig op te schorten. Onze cliënt wil opnieuw meedenken, en stelt voor om voor een periode van 3 maanden de huur te halveren en de huurperiode met 2 maanden te verlengen. De restauranthouder accepteert dit voorstel niet.
Even later valt bij de verhuurder een brief binnen van de restauranthouder. De strekking van de boodschap is dat de huurder zijn bedrijf wil beëindigen en de huurovereenkomst per direct wil beëindigen. De huurder beroept zich op de bijzondere omstandigheid van corona.
De verhuurder neemt hierna contact met ons op.

In eerste instantie is deze kwestie duidelijk. Op basis van reguliere wetgeving is de huurder gehouden aan de afspraken zoals die zijn opgetekend in de commerciële huurovereenkomst. Een teruglopende omzet valt in principe onder het ondernemersrisico van de ondernemer. Ook wanneer de huurder, of medewerkers getroffen zouden zijn door corona.
Toch is er een reële kans dat een rechter zal oordelen dat exploitatie van het gehuurde onder de gegeven omstandigheden niet haalbaar is. De onvoorziene omstandigheid, aangehaald door de huurder, kan door de rechter worden erkend. Het eindoordeel kan dan ook zijn dat de huurovereenkomst gedeeltelijk of geheel kan worden beëindigd.

Aangezien een mogelijke uitspraak van de rechter met enige onzekerheid is omkleed, adviseren wij onze cliënt om in overleg te gaan met de huurder en te kijken of deze bereid is andere condities te accepteren. Onze cliënt besluit om te kiezen voor de geadviseerde aanpak.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit praktijkverhaal?

Neem dan contact op met Christophe van Uden van Beks Advocaten. info@beksadvocaten.nl

mm
Christophe van Uden
c.van.uden@beksadvocaten.nl Over ons