In onze praktijk worden we nog wel eens geconfronteerd met verhuurders die niet al te kritisch zijn wanneer een nieuwe huurder zicht meldt. Zeker na een periode van leegstand. Zolang de verhuurder het idee heeft dat een huurder ‘goed is voor zijn geld’ wordt nauwelijks gekeken naar de antecedenten. Toch is het raadzaam om als verhuurder te weten met wie je in zee gaat. Het onderstaande verhaal is daarbij een overtuigend voorbeeld.
Wat is het geval?
Verhuurder in kwestie heeft een contract met een energieleverancier voor levering van energie voor twee bedrijfspanden. Een half jaar na ondertekening van het energiecontract vindt een politie-inval plaats in de betreffende bedrijfspanden. De politie treft twee hennepkwekerijen aan. Diezelfde dag nog bezoekt de energieleverancier, samen met de politie, de panden. Geconstateerd wordt dat in het ene pand de verzegeling van de hoofdaansluitkast is verbroken en verwijderd en dat in het andere pand brand is geweest in de meterkast en dat er een hoofdaansluitkast is bijgeplaatst. In beide bedrijfspanden wordt daardoor een grote hoeveelheid, onbemeten, elektriciteit afgenomen. De energieleverancier doet daarom aangifte van diefstal, van energie. Hoewel het daadwerkelijke energieverbruik niet kan worden vastgesteld, stelt de energieleverancier de verhuurder aansprakelijk voor een schadebedrag van zo’n 16.000 euro.
Verhuurder gaat niet akkoord, waarna de energieleverancier een gerechtelijke procedure start.
De kantonrechter stelt Energieleverancier in het gelijk. De verhuurder gaat in hoger beroep.
Oordeel Gerechtshof
De verhuurder is het niet eens met de overweging van de kantonrechter dat de correcte verzorging van de meters en de correcte afname van elektriciteit voor rekening en risico van verhuurder komen als energiecontractant. Ongeacht de verhuur van de panden. Het hof overweegt dat op de overeenkomst tussen verhuurder en de energieleverancier de algemene voorwaarden van de energieleverancier van toepassing zijn. Hierin staat dat de contractant (verhuurder) gehouden is het redelijkerwijs mogelijke te doen om schade aan de in de panden aanwezige aansluitkast en/of de meetinrichting te voorkomen. Ook is daarin bepaald dat contractant (verhuurder) geen handelingen mag (laten) verrichten die het normale functioneren van de meetinrichting verhindert. Tot slot staat in de algemene voorwaarden dat de energieleverancier, indien in strijd hiermee wordt gehandeld, de kosten van de geschatte feitelijke levering en/of schadevergoeding in rekening mag brengen.
Verhuurder voert aan dat niet hij, maar zijn huurder de hennepkwekerijen heeft aangelegd en dat hij daarvan niet op de hoogte was. Volgens verhuurder is hem bij aanvang van de huur niets bijzonders opgevallen. Na die tijd heeft hij de panden niet meer bezocht. Het hof overweegt dat de verplichting van de verhuurder om de schade aan de energieleverancier te betalen rechtstreeks voortvloeit uit het contract met de energieleverancier, en dat het daarbij niet uitmaakt dat de verhuurder de panden heeft verhuurd. Het feit dat is gefraudeerd met de hoofdaansluitkast, is daarvoor voldoende. Ook maakt niet uit of de verhuurder wist van de hennepkwekerijen. Het hof overweegt dat op de verhuurder de plicht rust om ervoor te zorgen dat de afgenomen elektriciteit kan worden geregistreerd, tenminste als hij ervoor kiest om contractant voor de levering van elektriciteit te blijven.
Tot slot overweegt het hof dat aan die zorgplicht niet wordt voldaan door in de huurovereenkomst te vermelden dat de huurder de elektriciteitskosten moet dragen, door te vragen naar een kopie van een paspoort en door telefonisch contact te hebben met de huurder. Het beroep van verhuurder op de redelijkheid en billijkheid wordt ook afgewezen. Het hof overweegt vervolgens dat, omdat verhuurder niet heeft voldaan aan zijn zorgplicht, het voor de energieleverancier onmogelijk is geworden de daardoor geleden schade exact te berekenen. Zowel op grond van de algemene voorwaarden als op grond van artikel 6:97 BW, dient de schade van de energieleverancier daarom te worden geschat. Resultaat is dat de verhuurder de door de energieleverancier berekende schade dient te betalen.
Conclusie
Er wordt steeds meer van een verhuurder verwacht. De verhuurder zal zich vooraf goed moeten laten informeren omtrent de huurder voordat hij een huurovereenkomst sluit. De verhuurder zal zich ervan op de hoogte moeten stellen wat het daadwerkelijke gebruik van het verhuurde is, en het verhuurde aldus vaker dan één keer moeten controleren. Het is verstandig daarover in de huurovereenkomst afspraken te maken met de huurder, zodat de verhuurder het verhuurde ter controle mag betreden. Het is echter de vraag of dit haalbaar is voor een grote professionele verhuurder met veel panden. Ook zou de verhuurder nog in het huurcontract kunnen opnemen dat huurder niet met de elektriciteitsinstallaties mag knoeien, en dat huurder een boete verschuldigd is bij overtreding. Teneinde alle risico’s uit te sluiten doet de verhuurder er verstandig aan om ervoor te kiezen om de huurder zelf een contract met de energieleverancier af te laten sluiten.